|
|
اقتصاد هيئة الاشراف على التمويل العقاري التابعة لوزارة المالية لن يقتصر دورها على قصة المال فحسب بل سيمتد هذا الدور الى السوق العقارية برمته.
من سوق التقييم العقاري والذي يعمل فيه نحو الف مقيم عقاري وصولا الى اتفاق التمويل الذي يستند الى الضمانة العقارية اضافة الى توثيق وتسجيل المصارف التي تقدم الإقراض العقاري اضافة الى تهيئة الكادر البشري اللازم لإنجاز هذا العمل كلها اجندات عمل يومية امام هذه الهيئة الوليدة وبطبيعة الحال عناوين المحاور التي ناقشتها «الثورة» مع المدير العام لهيئة الاشراف على التمويل العقاري غسان فاكياني. يقول فاكياني في بداية حديثه «للثورة» لقد تم رفد الهيئة بالخبرات المطلوبة الموجودة في وزارة المالية وأيضا من القطاع الخاص وفي العام 2013 تم لحظ استقدام كوادر متخصصة بالتمويل العقاري وشركات التمويل وإعادة التمويل وفي المصارف والتأمين كما أن مجلس ادارة الهيئة يضم متخصصين في هذا المجال من النواحي القانونية والمالية والعقارية. ويضم كلا من حاكم مصرف سورية المركزي ونائب رئيس هيئة الاوراق المالية والمدير العام لهيئة الاستثمار العقاري والمدير العام لمؤسسة الاسكان والمدير العام لهيئة الاشراف على التأمين.
ويتشكل مجلس الادارة ايضا من معاون وزير المالية ومعاون وزير الاقتصاد ومعاون وزير السياحة اضافة الى خبراء فنيين وعقاريين. اذاً هناك تنوع في مجلس الادارة لإغناء التشريعات وآليات العمل والتشريعات اللازمة. وكشف فاكياني انه تم تشكيل لجنة للاستعانة بخبرات الجهات المرتبط عملها بالتمويل العقاري ولا سيما مصرف سورية المركزي ومفوضية الحكومة لدى المصارف. بنفس المستوى هناك لجنة اخرى تضم ممثلين عن الهيئة ومفوضية الحكومة لدى مصرف سورية المركزي وهيئة الاوراق المالية وهيئة الاشراف على التأمين مهمتها اعداد القرارات والتعليمات لتطبيق القانون 15، وقد أعدت هذه اللجنة السجل الخاص بالمصارف وتسديد البدلات وتسجيل شركات التمويل وإعادة التمويل العقاري لدى الهيئة وانجزت دليل الحوكمة لشركات التمويل العقاري ومشروع النظام الاساسي لشركات تمويل عقاري بشكل المساهمة العامة. كما ان الهيئة اتفقت مع معهد skils لإعداد منهاج تدريبي لإجراء دورات تدريبية للمقيمين العقاريين الذين يجب ان يخضعوا لدورات تدريبية وفق المعايير الدولية المتبعة في تقييم العقارات ويتضمن الاتفاق مع المعهد الخطط الدرسية وسيصار الى اعتماد وثيقة في الهيئة يتم تقديمها الى المقيّم العقاري لأن تجديد ترخيص المقيّم يحتاج الى هذا الشرط. قد يكون التحدي الابرز في عمل هيئة التمويل العقاري هو تنظيم عمل مهنة التقييم العقاري والذي سيكون اساس في عملها مستقبلا وفي هذا الاتجاه يوضح فاكياني ان القانون رقم 8 للعام 2012 الذي ينظم عمل المقيمين العقاريين اعطى فترة انتقالية لكافة المقيمين الذي يعملون في السوق ومعتمدين بقرار وزارة العدل لمدة ثلاثة اشهر من تاريخ صدور القانون. لكن عندما قامت الهيئة في ذلك الوقت بتنفيذ القانون والطلب الى كافة المقيمين التقدم الى الهيئة من خلال فروع الهيئة العامة للضرائب والرسوم باعتبار ان هيئة التمويل ليس لديها فروع في المحافظات وقد تم دراسة طلبات المقيمين العقاريين من خلال لجنة مشكلة في الهيئة وبيان مدى مطابقة طلبات هؤلاء المقيمين لأحكام القانون رقم 8 والذي سيتم توصيف اوضاعهم أم لا. لكن عندما لاحظت الهيئة وبفعل الظروف التي تمر بها البلاد ان عدد الطلبات المقدمة من المقيمين قليلة نسبة الى العدد الموجود بالفعل والذي يصل الى 1000 مقيم عقاري مرخص وفق قرار وزارة العدل ويقومون بعملية التقييم العقاري على مستوى كافة المحافظات السورية لهذا قامت بتمديد طلبات المقيمين العقاريين الى 31-12-2012 في المرحلة الاولى وبنفس الوقت وبعد انتهاء الفترة السابقة ولم يتقدم سوى 500 مقيم عقاري بالتسوية الى الهيئة وبالتالي سيكون 500 مقيم خارج السوق نهائيا، خاصة ان عمل هذه السوق كبير جدا وتستعين به المحاكم وبعض المصارف العاملة في هذا المجال ولهذا تم تمديد الفترة الى 31 آذار الجاري لتقديم تلك الطلبات والوقت المحدد لبدء مزاولة المهنة عبر الترخيص من خلال هيئة التمويل الى 30- 6-2013 لكن من خلال متابعة تقديم الطلبات وإذا ارتأى مجلس ادارة الهيئة ان الموضوع يحتاج الى التمديد سيتم ذلك وسيعلن الموضوع في الاعلام. ولفت فاكياني الى ان كافة الطلبات التي وصلت الى الهيئة تم دراستها وقبول المحققة للشروط وتعليل اسباب الرفض للطلبات الاخرى، والطلبات المرفوضة بمجملها كانت لجهل اصحابها ان المسألة حاليا هي لتوفيق اوضاع المقيمين العاملين وليست لاستقبال طلبات جديدة. في هذا الاتجاه لفت فاكياني ان اي شخص جديد يرغب بالترخيص لممارسة مهنة التقييم العقاري يحتاج الى شرط التدريب لدى مقيّم عقاري لمدة سنتين ليحصل على شهادة، اي يجب ان يكون قد مارس المهنة مثل المحامي، وبالتالي يعرف ما هي حقوقه وواجباته واكتسب خبرة في التقييم القاري التي ترتبط بالارض والمكان والجهة، أضف الى معايير تقييم رياضية اخرى «عالمية» وهي متبعة في سورية بنسبة محدودة ولهذا سيتم تعريف المقيمين بهذه المجالات عن طريق معهد skils وبالتالي نصل الى الضوابط لمزاولة هذه المهنة. وأوضح فاكياني ان اي مقيم سيخطئ في عمله سيخضع للعقوبات المنصوص عليها في القانون رقم 8 وهي عقوبات مسلكية ومالية، ومن الضرورة الاشارة هنا الى ان اي مقيّم عقاري يستطيع ان يتقدم بطلب تسوية اوضاعه لأي مديرية مالية في اي محافظة وليس في محافظته تحديدا. قد تكون شركات التمويل العقاري هي المولود المنتظر ان ينبثق عن هيئة التمويل باعتبارها ستكون الذراع الاهم للتمويل العقاري وفي هذا الاتجاه يقول فاكياني لقد حدد القانون رقم 15 الخاص بتأسيس شركات تمويل او إعادة تمويل عقاري الاجراءات التنظيمية بإحداث هذه الشركات. وحسب الحال قد يرى مؤسسين بتأسيس شركات تمويل عقارية على شكل شركات مساهمة عامة او شركات مغلقة وقد ترغب بعض المصارف العاملة سواء عامة ام خاصة بتأسيس شركات تمويل عقارية حسب القانون وبعد الحصول على موافقة مجلس النقد والتسليف في مصرف سورية المركزي تتقدم هذه المؤسسات بطلبات التأسيس الى هيئة التمويل التي بدورها اعدت كل المستلزمات الاجرائية والهيئة مستعدة لاستقبال اي طلب للترخيص لتأسيس شركات التمويل العقاري او اعادة التمويل. وأشار فاكياني الى ان شركات التمويل العقاري هي شركات متخصصة بالتمويل العقاري، والنقطة الايجابية في قانون إحداث هذه الشركات هي وجود ما يسمى «اتفاق التمويل العقاري الذي يضمن حقوق الطرفين «الممول والمستفيد» من النواحي المالية والقانونية. وبطبيعة الحال فإنه يجب ان تكون شركات التمويل العقاري متخصصة في هذا المجال ولها باع طويل فيه، وهناك ضوابط مالية وإدارية بعملها وبنوع الكوادر التي ستدير هذا العمل وهذه ا لشركات سيكون لديها القدرة لأن تمول لمدد طويلة اثكر من المصارف باعتبار ان من يحكم عمل المصارف هو موضوع الودائع، أما شركة التمويل العقاري فهي شركة متخصصة في مجال واحد ولا تقبل الايداعات بل لديها القدرة ان تقترض من المصارف الموجودة اضافة الى طرح سندات لاحقا لشركات التمويل العقاري ولديها اكثر من وسيلة لزيادة رأسمالها، ولهذا لديها ملاءة للتسليف لمدد زمنية طويلة وهذا يسهم بإعطاء المطور العقاري السيولة اللازمة للدخول بهذا الموضوع وتقسيط المبالغ على فترات طويلة والاهم هو قدرة بعض ذوي الدخل المحدود والمتوسط على شراء بعض المساكن. لكن السؤال الأبرز هل تقدّم أحد من الجهات المصرفية والمالية إلى تأسيس هذا النوع من الشركات، في هذه الجزئية يكشف فاكياني بأن الهيئة تسعى في هذا الاتجاه إلى التواصل مع الجهات المالية التي تملك فائض من الأموال، للشرح إلى هذه الجهات مدى فائدة إحداث شركات تمويل عقاري وإدراجها في سوق دمشق للأوراق المالية، وهذا يعطي البورصة غنى جديد من خلال تنوع الشركات المدرجة في البورصة وبرأينا فان الاستثمار في هذا المجال من أجدى الاستثمارات في هذه الفترة. لكن مقابل ذلك قامت بعض المصارف بتسديد البدلات المالية المطلوبة منها إلى الهيئة، وتم تسجيلها في سجل المصارف المعتمد لدى الهيئة وبعض المصارف يتم التواصل لاستكمال الأوراق المطلوبة. وكشف فاكياني إن هيئة التمويل ستعمل مع مفوضية الحكومة لدى المصارف في مصرف سورية المركزي على وضع الضوابط المطلوبة للمصارف العاملة في مجال التمويل العقاري وفي كافة المجالات وأهمها تقييم الضمانة العقارية التي تعتبر أهم البنود حفاظاً على أموال المودعين والأموال الخاصة للمصرف. وحول رؤية ودور الهيئة في سوق التمويل العقاري المتوقف اليوم وكد فاكياني أنه ليس للهيئة صلاحية للتدخل في منح القروض العقارية أو الإحجام عنها، بل أن دورها يتجلى في الاشراف على التمويل العقاري، وفي حال وجود تمويل عقاري فان الدور المطلوب هو الحفاظ على حقوق الطرفين المتمثلين بالطرف الاول وهي شركات التمويل العقاري والطرف الثاني هو المستفيد سواء كان شخصاً طبيعياً أم اعتبارياً، ومن الضرورة أن تكون الضوابط المحددة لهذه العملية صحيحة مثل حساب الأقساط وتسديدها، والشفافية والدقة ومدى ملاءة قيمة القرض مع منح الضمانة. لذلك يكون دور الهيئة الاشراف على مدى إلتزام المصارف وشركات التمويل العقاري بتطبيق هذه الضوابط التي تعمل الهيئة على اعدادها بالاعتماد على أرقام خمس سنوات سابقة وبناء عليه نجدد ان كان هناك تمويل عقاري اليوم أم لا، وباعتقادي كان هناك تمويل عقاري حتى خلال الأزمة، وخلال فترات محددة وحسب نسبة السيولة. وأخيراً فان العمل المطلوب من الهيئة كبير ويجب أن يتم بمشاركة كافة الجهات مثل هيئة الاشراف على التمويل العقاري والمؤسسة العامة للاسكان، وهيئة التخطيط الاقليمي، ومصرف سورية المركزي، لأن التمويل عملية متكاملة مرتبطة بالتمويل، وتجهيز الأراضي اللازمة للمشاريع العقارية، وعلى هذا الأساس تعمل الهيئة على وضع استراتيجية لقطاع العقارات. بالفعل نقوم نحن على توصيف الواقع الراهن، ودراسة كافة القوانين والأنظمة التي تتعامل مع قطاع العقارات ومن ثم وضع المقترحات لتطبيق هذه الاستراتيجية بالتعاون مع القطاع الخاص، الذي يجب أن يقدم التغذية الراجعة والبيانات والإحصاءات. أعمال الهيئة تقسم إلى ثلاثة محددات رئيسية الأول مرتبط بالتمويل العقاري للمصارف العاملة في سورية سواء المصارف العامة أم الخاصة، بما يتعلق بالتمويل العقاري والضمانة العقارية. الموضوع الثاني توثيق أوضاع المقيمين العقاريين ولاحقاً سيكون هناك بطبيعة الحال انتسابات جديدة بعد الترخيص. والمحدد الثالث هي شركات التمويل العقاري وإعادة التمويل العقاري. مبنى الهيئة الجديد كان مشغولاً سابقاً من قبل وزارة الشؤون الاجتماعية والعمل، وتنازلت عنه وزارة العمل إلى وزارة المالية من بداية العام 2011. وقد بدأت الهيئة عملها من مقرها الجديد فور استلامه في بداية العام 2011. |
|
