|
|
اقتصاديات المهندس هلال الاطرش وزير الادارة المحلية والبيئة اكد على ان قانون الاستملاك الجديد المرتقب صدوره يعتبر تلخيصاً وتقنيناً للقوانين السابقة الناظمة لمسألة الاستملاك وقد استمرت فترة اعداده عاما ونصف العام كما نشر على شبكة الانترنت مع عرضه على جميع الجهات المعنية والمحافظات بحيث تلقت الوزارة كافة الملاحظات حول مشروع القانون والتي ابداها المعنيون وعليه وبعد هذه الخطوات تمت صياغة المشروع بشكله النهائي وتم رفعه الى رئاسة مجلس الوزراء لدراسته ليصدر بعدها مثل اي قانون رسمي.
واضاف بانه قد تم الاخذ بعدة عوامل اساسية تمثلت بتحقيق نوع من العدالة في تقييم اسعار الاراضي التي سيتم استملاكها ووضع الاستملاك ضمن اطار النفع العام اضافة الى رصد اعتمادات الاستملاك ووضعها في صندوق الادارة لتدفع فورا الى المواطن كما ان الاستملاك لا يجوز الا لمشاريع موضوعة في الخطة مع تنفيذها بشكل مباشر. مما لاشك فيه ان النقاط التي ذكرها المهندس الاطرش تعتبر اساسية فيما يتعلق بمسألة الاستملاك وقانونه الا انها تعتبر غير كافية خاصة في حال لم ترافقها نقاط اخرى مثل وضع آلية لاختيار الاراضي المراد استملاكها اضافة الى معالجة العبارة الموجودة في القانون الحالي والتي تقول بان لجنة تحديد الاراضي يحق لها الاستملاك اينما شاءت وكذلك الامر العبارة التي تثير بان لجنة تقدير الاستملاكات تسقط من حسابها المضاربات التجارية وارتفاع الاسعار. فلا نخفي على احد التأثير الكبير والمباشر للاستملاك على الاستثمار بشكل عام والسياحي بشكل خاص من خلال ان الكثير من المستثمرين العرب والاجانب وحتى المغتربين مازالوا مترددين بل وخائفين من خوض اي تجربة نظرا لان آلية التعاطي مع مسألة الاستملاك مازالت غير واضحة خاصة ان القانون الجديد لم يصدر بعد. ومن جهة اخرى يوجد نقطة هامة يتوجب على القانون الجديد معالجتها التي تتمثل بالاراضي التي استملكت منذ عشرات السنين الا ان السلطات المعنية لم تحرك فيها اي ساكن والسؤال هنا هل سيعالج القانون الجديد هذه الناحية من خلال وضع اولويات لاختيار الاراضي من شأنها التعامل مع موضوع اختيار الاراضي ضمن اسس ومعايير عوضا عن المزاجية واللامبالاة. ومع اقتراب صدور القانون الجديد والذي طال انتظاره فاننا نتمنى ان تكون اللجنة التي قامت باعداد مشروع القانون قد اخذت بالحسبان كل هذه القضايا الامر الذي من شأنه معالجة كل المشاكل التي باتت تؤرق المواطن السوري وتدق ناقوس الخطر من خلال تأثيرها الكبير على المنحى الاستثماري والذي بتنا في اشد الحاجة لتفعيله وتطويره. ˆ باسل معلا *** الاستثمار السياحي بين مطرقة الاستملاك وسندان المخططات التوجيهية..!! منذ عامين تقريبا واثناء تواجدي في مدينة اللاذقية لحضور متابعة فعاليات مؤتمر السياحة العربية حدث امر لعل الجهات المعنية لم تحسب حسابه والسبب في اصله يعود الى تلك الجهات نفسها التي قررت ومن ثم علقت تنفيذ هذا القرار الى اجل شاءت الاقدار ان يسمى في ذلك التاريخ. يومها احتشد عدد كبير من المواطنين الذي تبين لنا فيما بعد انهم انذروا باخلاء بيوتهم واراضيهم المستملكة اصلا لصالح وزارة السياحة منذ عام 1975 وهؤلاء وجدوها فرصة ان يلتقوا السيد وزير السياحة ومحافظ اللاذقية والمعنيين في المحافظة ليعبروا عن مدى الرعب الذي اجتاحهم فلن يكون لهم بعد الآن ارض ولا زرع ولا ضرع الا مما ستمن عليهم وزارة السياحة من بيوت في ابنية طابقية وبمناطق بعيدة عن قريتهم بالفعل تبين ان هؤلاء قد استملكت قريتهم بالكامل ويوجد مواقع كثيرة اخرى في الساحل السوري مستملكة منذ ذلك التاريخ دون ان ينفذ الاستملاك وترك الاهالي في بيوتهم التي نمت وازدادت كنتيجة طبيعية للنشاط الانساني وبالمقابل الاراضي والملكيات تقسمت وتوزعت نتيجة لتعدد اولاد المالك الاصلي وربما تعدد اولاد اولاده.. وبهذا لم تعد تلك الاراضي والمواقع صالحة لاي شكل من اشكال الاستثمار نتيجة لتقسيم وتوزيع ملكياتها في وقتها اسئلة كثيرة من مثل لماذا ترك الامر منذ عام 1975 ولم ينفذ الاستملاك حتى تفاقم الوضع واصبح الامر غير مقبول نهائيا لتنفيذه بعد مرور اكثر من ثلاثين عاما تقريبا ولماذا اختير هذا الوقت بالذات لتستعيد وزارة السياحة ممتلكاتها (المستملكة). ولماذا دائما المواطن هو من يتحمل نتائج عدم جدية المعنيين في تنفيذ ما تم اقراره ومن يدفع حساب كل تلك السنوات التي مضت والتي سيمحوها قانون الاستملاك (ان نفذ) دون الاكتراث بجهود الناس وعرقهم خلال تلك الفترة الطويلة. البعض قال يومها ان هذا القانون وعلى الجميع ان يخضع له دون استثناء واخرون قالوا نحن لسنا ضد القانون لا بل نحن مع تطبيق القانون لكن ليس بعد مضي 30 عاما فالظروف والمعطيات تغيرت والحاجة التي اتخذت من اجلها قرارات الاستملاك في ذلك الحين وعلى ضوء تلك المعطيات والظروف قد تبدلت الى جانب ان بدلات الاستملاك لم تعد تناسب الاسعار الرائجة هذه الايام للاراضي والعقارات امور كثيرة تجتمع لتشير الى ضرورة اعادة النظر بهذا القانون من الجهات كافة . مراعاة الشق الاجتماعي وعلى ما يبدو ان وزارة السياحة الآن تتريث في البت بهذا الامر حتى لا تخلق مشكلة اجتماعية هي قاب قوسين او ادنى من ان تطفو على السطح اذا ما تم اخلاء الشاغلين والذين يعدون بمئات الاسر في تلك المنطقة وغيرها من المناطق ذات الكثافة السكانية العالية والتي من غير المقبول ان تستملك بهدف اي نوع من انواع الاستثمار لا السياحي ولا العقاري ولا غيره وهناك سيناريوهات مقترحة للتوصل الى حلول بشأن تلك المواقع المستملكة مع مراعاة البعد الاجتماعي او لامر قبل كل شيء. ملكية الارض اساس جذب الاستثمار السياحي احد المستثمرين قال ان الاستملاك يؤثر بشكل سلبي على الاستثمار السياحي فالمستثمر يهمه توفر الاراضي في مناطق اصطيافية ومناطق اخرى يمكن توظيفها سياحيا وهذا الامر هو عامل جذب مهم للمستثمرين بمعنى اخر ان تملك الارض هو الاساس في جذب الاستثمارات السياحية وغيرها فعندما لا تكون مستملكة يمكن للمواطن ان يبيع ارضه لمن يرغب باستثمارها وقال اننا حتى الآن يمكننا الحديث عن استثمار سياحي في سورية بالمعنى الحقيقي لان موضوع الاستملاك افرز اشكالا مختلفة من الاستثمار منها الشركات المشتركة التي اثبتت فشلها واليوم نشهد واقعاً اليماً لشركة ترانستور وقبلها الكرنك وقبلها ولا نعلم من سيأتي بعدها. كذلك فان من سلبيات قانون الاستملاك واثره على الاستثمار السياحي هو نظام ال BOT او الشراكات التي لن تجد اي مستثمر في العالم سينجذب وبشوق لاقامة استثماراته هنا. غياب المخططات وعزا كل هذا الى غياب المخططات التنظيمية المدروسة والسليمة للمدن والبلدات في سورية وقال حتى الآن هناك 90% من هذه المخططات غير منجزة وهذا الامر افرز مظاهر اجتماعية وسكانية وبيئية متخلفة جدا وهي مناطق السكن العشوائي والتي لا تتوفر فيها الحد الادنى من شروط المعيشة الصحية. ولكي نستطيع ان ننهض بالصناعة والسياحة والخدمات وغيرها كان من الواجب وضع مخططات توجيهية للمناطق كافة في سورية ويتم عليها تحديد مواقع الاستثمار السياحي ومواقع الاستثمار العقاري والصناعي والسكني و..الخ اما والحال هذه فلن نتمكن من التقدم خطوة واحدة في ظل العشوائية التي تسير بها الامور حاليا وبالتأكيد فان هذا التقصير يعود على الجهات المعنية التي لم تكترث بالامور الى ان وصلت الى حدود تفاقمت معها المشكلات ولم تعد الحلول المطروحة سابقا مناسبة لمعالجة الوضع القائم حاليا. ولدى سؤالنا له: كيف تفسر هذا الاقبال في الفترة الاخيرة على الاستثمار السياحي في سورية من قبل مستثمرين عرب محليين قال ان هذا يشكل نسبة صفر بالمائة نسبة الى ما يتم في بعض الدول العربية في المنطقة كمصر مثلا التي بلغ حجم الاستثمارات السياحية فيها مئات آلاف المليارات من الدولارات فهناك مدن متكاملة تم انشاؤها على اساس مدن سياحية كشرم الشيخ ومرسى مطروح ومرسى علم وغيرها وهناك آلاف الفنادق والمطاعم والفعاليات السياحية فاذا كنا نتحدث عن عشرات الفنادق والمطاعم التي تشاد هنا وهناك في سورية او تلك المشاريع التي وقعت عقودها في ملتقيات الاستثمار السياحي فهذا لا يتناسب لا مع حجم سورية وامكانياتها ولا مع ما يجري في دول الجوار ودول المنطقة لجهة الصناعة السياحية وقد نخجل من القول ان مدينة بيروت اللبنانية يزيد عدد فنادقها عن عدد فنادق سورية. فقانون الاستملاك له دور كبير في الحد من الاستثمارات السياحية والمفروض رفع هذه الاستملاكات واعادة ملكيتها لاصحابها وبموازاة ذلك وضع مخططات تنظيمية وتوجيهية تلحظ فيها الانشطة والفعاليات كافة المراد اقامتها في اي من مناطق سورية وبعدها قد يمكننا الحديث عن استثمار سياحي حقيقي في سورية. ˆ محمود ديبو *** صناعيو دمشق: لا يشجع الاستثمار العقاري!! أبدت غرفة صناعة دمشق بعض الملاحظات على مشروع قانون الاستملاك موضحة أن المشروع إذا بقي على وضعه الحالي فإن إجحافاً سيقع على المواطنين وكأنه لم يعالج ثغرات سالفة بل جاء ناسخاً له!! فقد أوضح المهندس أيمن مولوي أمين سر الغرفة أنه وبعد اطلاع الغرفة على المشروع فوجئوا بما جاء في مواده معتبراً أنها ما زالت تحمل نفس الظلم والإجحاف بحق الموطنين, وقد أشار إلى بعض النقاط الخلافية المذكورة في القانون فقال: جاء في المادة الثالثة من المشروع (يكون الاستملاك للنفع العام لقاء تعويض عادل يحدد وفق أحكام هذا المرسوم التشريعي) فعبارة تعويض عادل عبارة جميلة ومنمقة وخداعة, فالذي يسمع بكلمة عادل يرتاح نفسياً ولكن لو تمعن في أحكام هذا المشروع لوجد أنه لا يوجد أساس للعدل وفق الأحكام وإنما وضعت هذه العبارة للتضليل لا أكثر. إن المادة 15 من الدستور السوري تتضمن (لا تنزع الملكية الفردية إلا للمنفعة العامة ومقابل تعويض عادل). وتابع المولوي القول: لو استعرضنا ما جاء في المادة الرابعة والمتعلقة بالأحوال التي يجوز فيها الاستملاك لوجدنا أنه لم يستثن أي أمر إلا وهو مسموح الاستملاك لأجله بما في ذلك المشاريع السياحية والاستملاك لإنشاء مقاسم معدة للبناء وإنشاء المدن الصناعية.. الخ, فلو استعرضنا الباب الثاني المتعلق في تقدير قيم العقارات المستملكة وكمثال المادة 15 سنجد ما يلي: استملاك العرصات والعقارات المعدة للبناء, وجاء ما يلي: (يقدر ثمن العرصات بنسبة تتراوح بين 15 - 100% من كلفة بناء على الهيكل للمساحة الطابقية المسموح بها حسب أحكام نظام ضابطة البناء), أي إن عقاراً مثلاً في تنظيم كفرسوسة ولنفرض أنه مسموح حسب نظام ضابطة البناء بناء 1000 م2 طابقي عليه في هذه الحالة إذا كانت لجنة التقدير أعطت 100% حسب ما أشير إليه أعلاه لبلغت قيمة هذا العقار 3 ملايين ليرة سورية, فأي قيمة هذه وأي ظلم وفق هذا التقدير سيلحق بصاحب هذا العقار وأي تشجيع للاستثمار العقاري سينشأ عن مثل مشروع هذا القانون?!! وأضاف مولوي: إنه أيضاً جاء في نفس المادة الفقرة الثانية والمتعلقة بتقدير قيمة العقارات الوقف داخل أو خارج المخطط التنظيمي ما يلي: (تقدير قيمتها بنسبة تتراوح بين 15 - 20 مثل إنتاجها السنوي مشيراً إلى أن ذلك يشكل ظلماً أيضاً). وتساءل مولوي: لماذا لا يتم الاستملاك وفق مبدأ السعر الرائج في المنطقة عند الاستملاك معتبراً أن ذلك يحقق مبدأ العدالة الحقيقية وقال كمثال على ذلك إن العقارات الواقعة في المدينة الصناعية بعدرا استملكت وقدر سعر المتر بأقل من ليرة سورية واحدة واليوم بعد تنظيمها كمدينة صناعية يباع المتر الواحد للصناعيين بسعر 1000 ل.س قابلة للزيادة, والمثال هو لو أن الذي استملك الأراضي دفع سعرها بالسعر الرائج في حينه لوجدنا أن سعر المتر كان يتراوح بين 15 - 25 ليرة سورية قبل الاستملاك وهذا يكون فيه تحقيق للعدالة ورفع الظلم, ولكان سعر البيع اليوم هو 1025 ل.س بدل عن 1000 ل.س. وأشار أن صاحب الأرض أو العقار الذي استملكت أرضه في المدينة الصناعية سوف يشعر بظلم كبير وهو يرى أرضه تباع ب 1000 ل.س. وأوضح المولوي الملاحظة الأخرى التي جاءت في المادة 16 أنه إذا تأخر الدفع أو الإيداع في المصرف عن سنتين من تاريخ اكتساب قرار تقدير القيمة النهائية الدرجة القطعية فيدفع لصاحب الاستحقاق فائدة قانونية بسيطة بمعدل 6% سنوياً عن مدة التأخير وبأنه يعاد تقدير القيمة بعد انقضاء خمس سنوات على التقدير النهائي وهذا إيجابي نوعاً ما لأنه سابقاً لم يكن موجوداً, وكمثال محافظة مدينة دمشق التي استملكت أراضي المواطنين في دمر الشرقية ومعربا والمهاجرين في المرسوم التشريعي رقم 2190 لعام 1975 وقدرت قيمتها في حينها بليرة سورية للمتر دفعت قيمتها لهم بعد ثلاثين سنة حين أعلنت في صحيفة البعث بتاريخ 7/4/2004 أنه قد وضعت بدل الاستملاك لهذه العقارات في المصرف المركزي أي بعد ثلاثين سنة, لذلك لا نريد لهذا القانون أن يكون ظالماً. وأورد المولوي الملاحظة الأخرى على المشروع فأوضح أنه في الفصل الثالث المتعلق بالاعتراض على التقدير البدائي حيث أشار في المادة 24 منه, إلى أنه يتم تشكيل لجنة لإعادة النظر بالتقدير البدائي برئاسة قاض وممثلين عن الجهة المستملكة وأصحاب العقارات, ويعاد النظر في التقدير المبدئي إلا أنه جاء في الفقرة د على اللجنة الالتزام بأسس تقدير القيمة وفق أحكام هذا القانون تحت طائلة البطلان المطلق, أي إن عمل اللجنة المذكورة هو إضاعة الوقت وامتصاص وقتي لغضب أصحاب العقارات وبالنتيجة سوف لن يحصلوا على أكثر مما جاء في تقدير القيمة المشار إليها في متن مشروع القانون المذكور. وقال المولوي: الأهم فيما جاء في المادة 49 أي إنه إذا زالت صفة النفع العام عن العقارات المستملكة فيكون لمالكيها السابقين إذا قررت الجهة المختصة بيعها الأفضلية في شرائها حسب السعر الرائج!! وتساءل المولوي لماذا عند البيع يكون بالسعر الرائج وعند الاستملاك يكون بالسعر الظالم?!! وفاء فرج *** الاستملاك للاستملاك فقط..ضمور قطاع العقارات وغياب الجدوى الاقتصادية بتاريخ 24/7 من العام الماضي اصدر رئيس مجلس الشعب القرار رقم 147 القاضي بتشكيل لجنة من اعضاء مجلس الشعب لدراسة واقع الاستملاك في محافظتي دمشق وريفها وقد انهت اللجنة منذ زمن تقريرا تضمن عددا من الاقتراحات من حق مالك العقار المستملك باسترداد ملكية عقاره ورفع اشارة الاستملاك عنه اذا لم ينفذ الاستملاك خلال عشر سنوات وافاد تقرير اللجنة الغاء عدد كبير من الاستملاكات التي الحقت اضرارا بآلاف المواطنين دون اي نفع عام لكن حتى الساعة لم تأخذ السلطة التنفيذية بهذا التقرير وبقي الاستملاك سيفا مسلطا على رقاب المواطنين ليس في دمشق وريفها بل في المحافظات السورية اجمع ولعل ابرز ما نجم عن قانون الاستملاك الحالي اقامة العديد من التجمعات السكنية المخالفة في اطراف المدن الكبرى تحديدا دمشق وحلب اذ اقيمت المخالفات العمرانية على اراض استملكتها الدولة وتركتها دون اي استثمار كما ان محدودية الاستثمار العقاري يأتي كمفرز عن قانون الاستملاك حيث تتهيب الكثير من الشركات العقارية الموجودة حاليا على الاقل الدخول في استثمارات غير واضحة المعالم والقانون الحالي لا يحفز على انشاء الشركات العقارية في ظل غياب قانون عصري للاستملاك اساسه المنفعة العامة ونحن معها لكن شريطة الاستعجال في تحقيق هذه المصلحة والا تترك القطعة المستملكة الى ما شاء الله وان يترافق ذلك مع تعويض عادل لمن استملكت عقاراتهم لا ان تقع الفأس برأسهم كما حصل لاهالي احياء (العقيبة- عمارة برانية وجوانية- اقصاب- باب السلام) التي تعتبر من اقدم احياء دمشق بحجة توسيع شارع الملك فيصل اذ زعم ان الاهالي يمتلكون سندات تمليك نظامية ل 147 عقارا جاءت بدلات استملاكهم لا تكفي طوابع للمعاملة. قوانين الاستملاك في قانون واحد كثيرون يرون ان قطاع العقارات في سورية مكبل بالقانون الحالي للاستملاك الذي لا تحكمه اية استراتيجية فهو ينفذ في اي وقت واي مكان دون اية جدولة سنوية له كما في الاردن مثلا ودون دراسة الجدوى الاقتصادية لو ان القانون الجديد الذي يطبخ على نار هادئة صدر بالتأكيد سينمو قطاع العقارات بنسب عالية جدا فثمة تقرير اعلنته شركة عقار الاماراتية يقول ان سوق البناء نما في سورية بنسبة 72 في المئة في المساحات المبنية تصل الى 11,5 مليون متر مربع عام الفين وخمسة. وعليه سيكون قانون الاستثمار العقاري المزمع اصداره ناقص القدرة على تفعيل قطاع العقارات ما لم يصدر القانون الجديد للاستملاك الذي وضعه فوزي محاسنة مستشار وزير الادارة المحلية بانه )توحيد لكل القوانين المتعلقة بالاستملاك في قانون واحد بعد اعادة صياغتها وتعديل بعض احكامها واضافة جهات عامة يمكن الاستملاك لمصلحتها كالمدن الصناعية). وحتى يصدر القانون سيبقى عدم توافر اراض للبناء هي اهم ما يعترض الجمعيات السكنية كما ان وزارة الادارة المحلية التي تستملك عادة, هي المسؤولة عن توفير الاراضي لوزارة الاسكان التي تمتلك طموحات كبيرة في التشييد والبناء كما ان اتحاد التعاون السكني لا يمكنه ان يطمح دون اصدار قانون الاستملاك الجديد. ˆ مرشد النايف |
|
