|
|
مراسلون وتحقيقات
ويعتبر فتح صحيفة للعقار في السجل المؤقت أحد الشروط لمنح الرخصة وإشادة بناء ضمن المخطط التنظيمي . ويبدأ العمل بالسجل المؤقت من تاريخ فتح صحيفة للعقاراستناداًللترخيص الصادر من الجهة الإدارية بعد وضع إشارة على صحيفة العقار في السجل العقاري الدائم تفيد بوجوب عدم إجراء أية معاملة على صحيفة العقار المرخص كونه داخل السجل المؤقت, وينتهي العمل بهذا السجل (المؤقت) عند افراز العقار لدى السجل العقاري الدائم ونقل كافة الوقوعات الجارية لدى السجل المؤقت الى الصحائف العقارية للمقاسم المفرزة . ويعتبر عمل السجل المؤقت عملاً قانونياً بحتاً وليس لها أية صفة فنية أو مساحية أو هندسية ويعتمد على وصف العقار الوارد في الرخصة من حيث عدد الطوابق والمقاسم كما أن التملك في السجل المؤقت لا يحوي أية أوصاف للشقة أو للمقسم حيث أن التملك هو ( هواء في الطابق الأول أو الثاني أو ...حسب موقع الشقة ) . وتشكل العقارات الداخلة ضمن مديرية السجل المؤقت حوالي 30% من عقارات محافظة مدينة دمشق وكل هذه العقارات غير مفرزة وعمليات البيع تتم بموجب أحكام قضائية لعدم تمكن المالكين من إفراز عقاراتهم بشكل أصولي نتيجة تشكل المخالفات وبالتالي حرمان الخزينة من ضرائب ورسوم كثيرة !!? توجهنا بالسؤال الى مدير عام المصالح العقارية عن الأسباب التي تمنع من نقل الوقوعات الجارية لدى السجل المؤقت الى السجل العقاري ومعوقات عملية الإفراز لتلك الوقوعات , وهل هناك تعارض بين عمل السجل العقاري والمؤقت ? ملاحظات وسلبيات قال الدكتور المهندس رباح أبو رباح : إن عمل السجل المؤقت هو عمل قانوني بحت وليس له أية صفة فنية أو مساحية أو هندسية ويبدأ العمل به اعتباراً من منح الرخصة من الجهة الإدارية لإشادة بناء ضمن المخطط التنظيمي ويتوجب الانتهاء من العمل به عند الانتهاء من إشادة البناء وفرز العقار... إلا أن ما يجري أن معظم تجار البناء لا يتممون العمل بمضمون الرخصة من حيث تنفيذ المرافق المشتركة وإفراز العقار ونقل الصحيفة الى السجل العقاري الأمر الذي يؤدي الى تغريم المشتركين في السجل المؤقت بغرامات هذه العمليات ما يؤدي الى الإثراء بلا مبرر لتاجر البناء ..? كما أن معظم العقارات التي دخلت السجل المؤقت لم يقم أصحابها أو مالكو الشقق فيها بإفراز عقاراتهم لدى السجل العقاري ونقل الوقائع الجارية لدى السجل المؤقت الى السجل العقاري إما بسبب الجهل أو لتوفير النفقات والتكاليف الأمر الذي أدى الى قلب السجل المؤقت من مؤقت الى دائم والدليل على ذلك وجود المئات من العقارات في السجل المؤقت تعود لأكثر من (25)عاماً . بالإضافة الى ذلك إن دخول العقارات السجل المؤقت أدى الى تشجيع المالكين على إشادة المخالفات الأمر الذي يصعب ضبطه لعدم وجود عمل فني لدى السجل المؤقت,الأمر الذي أعاق عمليات الإفراز لما ترتبه من مبالغ ضخمة لقاء تسوية المخالفات وأدى ذلك الى الإضرار بالمالكين النظاميين وإثراء المالكين المخالفين مثل عبارة المخالفات ومثال على ذلك أيضاً أبنية اوتوستراد المزة بدمشق حيث إن الطوابق الأرضية لهذه الأبنية هو تجارة عن أعمدة فقط بينما في الواقع نراها شركات ومحلات تجارية ومطاعم والكثير من النشاطات التجارية !! حرمان خزينة الدولة من الضرائب ويتابع الدكتور أبو رباح: أن وجود مثل تلك الحالات والعوائق في السجل المؤقت تؤدي إلى حرمان الخزينة من ضرائب تجارة العقارات ورسوم التسجيل العقاري وكافة الرسوم الأخرى كالبلدية والتركات وغيرها..حيث أن المالكين يقومون بالتنازل لبعضهم البعض وفق أحكام قضائية لعدم تمكنهم من إفراز عقاراتهم بشكل أصولي نتيجة تشكل المخالفات وهذا يؤدي إلى ضياع مبالغ ضخمة على الخزينة ونضرب مثالاً على ذلك أن العقارات الداخلة ضمن مديرية السجل المؤقت تشكل حوالي 30% من عقارات محافظة مدينة دمشق والعقارات الموجودة في السجل العقاري الأساسي تشكل 30% من العقارات الموجودة بدمشق وبمقارنة بسيطة بين التحصيل الجاري لدى مديرية المصالح العقارية ومديرية السجل المؤقت نجد أن مديرية المصالح العقارية بدمشق تقوم بجباية ثلاثة إلى أربعة أضعاف ما تجبيه مديرية السجل المؤقت بالاضافة إلى أن بعض العقارات التي يتم نقل الملكية بموجب أحكام قضائية لايجبى منها أية رسوم. أما الملاحظة الأكثر أهمية فهي عدم وجود مرجعية لمديرية السجل المؤقت حيث أن مدير السجل المؤقت في أية محافظة هو الآمر الناهي وقراراته لا تقبل لأي طريقة من طرق الطعن كون مدير السجل المؤقت تابع إدارياً لمدير الشؤون القانونية في المحافظة المعنية الذي لا علاقة له نهائياً بأعمال السجل العقاري كونه مختصاً بالقضايا التي تقام ضد الجهة الإدارية . ومن سلبيات السجل على المواطنين أنه: عند نقل وقائع السجل المؤقت إلى السجل العقاري يقوم المالك الأخير بتصفية كافة الرسوم المترتبة على كافة عقود البيع الجارية على مقسمه لدى السجل المؤقت ويتم تغريمه بمبالغ طائلة..علماً أن هذه المبالغ كان يجب استيفاؤها لدى السجل المؤقت وهي مترتبة على المالكين المتعاقبين كلٍ حسب عقده حيث أن المالك الأخير يقوم بتسديد جميع الإيصالات بأسماء المالكين السابقين حتى يتمكن من الحصول على سند تمليك لعقاره وإلا تبقى صحيفة عقاره مثقلة بإشارات نقص الرسوم. مقترحات يقترح الدكتور أبو رباح مدير عام المصالح العقارية: تعديل القانون 14 لعام 1974 بحيث يجوز للمالك بيع الشقة أو المقسم لدى السجل المؤقت لمرة واحدة فقط ولا يمكن بيعها مرة أخرى إلا في السجل العقاري الدائم وبعد افراز العقار أصولاً, وكذلك تحصيل مبلغ أمانات لا يرد للمالك أو المتعهد إلا بعد فرز العقار في السجل العقاري ونقل صحائف السجل المؤقت إلى السجل العقاري وكذلك منح مدة محددة غير قابلة للتجديد لافراز البناء اعتباراً من تاريخ منح الرخصة وفرض بعض الإجراءات الجزائية التي تحد من تجارة المخالفات بالنسبة للعقارات الداخلة ضمن مديرية السجل المؤقت واعتبار السجل العقاري الدائم هو المرجع القانوني المعتمد لمديرية السجل المؤقت أو إلحاق هذه المديرية بالسجل العقاري مع بقاء تابعيتها للمحافظة ولكن بالتنسيق مع السجل العقاري الدائم. وتضمين هذه المقترحات إلى مشروع القانون المتضمن تعديل القانون 14 لعام 1974 الذي تتم مناقشته حالياً لدى الجهات المختصة. واقع السجل المؤقت وللوقوف أكثر على واقع مديرية السجل المؤقت في محافظة مدينة دمشق توجهنا إلى السيد محمد أغيد الجلاد , مدير السجل وسألناه: هل تحول السجل المؤقت إلى سجل دائم? ولماذا لا يتم نقل وقائع العقارات إلى السجل العقاري? فأجاب: هناك رأي من مجلس الدولة اللجنة العمومية ¯¯ القسم الاستشاري للفتوى والتشريع رقم 240 لعام 1983 الذي انتهى إلى أن السجل المؤقت حل محل السجل العقاري فيما يتعلق بتسجيل وترقين كافة المعاملات العقدية المتعلقة بأقسام العقار. أما بالنسبة لوجود عقارات تعود لأكثر من (25) عاماً في السجل المؤقت فذلك لأن هناك مناطق تنظيمية محدثة لم يتم فرز هذه المقاسم في السجل العقاري ولم تعطى لها أرقام عقارية مثل مناطق شرقي ركن الدين والمزة وغيرها, واقترح مدير السجل المؤقت حث مديرية المصالح العقارية بإعطاء أرقام عقارية للمناطق التنظيمية ونقل العقارت التي أتم بناؤها وفق القيد المالي ولها قيود في السجل العقاري دون تعليق ذلك على تصديق المشروع الإفرازي من محافظة دمشق والاكتفاء بضبط المخالفات المرتكبة في العقار من قبل البلدية المختصة فقط. وحول مساهمة السجل المؤقت بتشجيع المالكين على إشادة المخالفات وبالتالي إعاقة عمليات الإفراز قال مدير السجل:يعود قمع مخالفات البناء وفق القرار بالقانون رقم (44) لعام 1960 والقانون رقم (1) لعام 2003 وتعليماته التنفيذية على دوائر الخدمات حيث يقوم مالكو العقارات بمخالفات بناء في عقاراتهم وغير قابلة للتسوية ما يعيق تصديق المشروع الإفرازي من قبل محافظة دمشق. وبالنسبة لعمليات البيع التي تتم بموجب أحكام قضائية فإن السجل المؤقت يحصّل رسوماً من خلالها وذلك استناداً الى أحكام المادة (27) الفقرة(3) من القرار (840) لعام 1985 (تنفيذ الأحكام والحجوز القضائية والإدارية والإشارات المتعلقة بالعقارات المرخصة وأقسامها المبيعة بتسجيلها في السجل المؤقت بناء على عقد خاضع للرسوم التي تخضع لها العقود العقارية المماثلة. ولدى سؤالنا مدير السجل المؤقت: لماذا لا يتم بيع العقار أو المقسم لدى السجل المؤقت لمرة واحدة, وبالتالي تتم عمليات الافراز بشكل نظامي ولضمان حقوق الخزينة فأجاب : إن المادة (4) الفقرة (3) من القانون (14) لعام 1974 (قانون إعمار العرصات ): يجوز للأشخاص المرخص لهم بالبناء وفق أحكام المادة الثالثة من هذا القانون التعاقد على تمليك الأقسام قبل المباشرة بإشادة البناء فعلاً أو قبل إنجازه وعليهم في هذه الحالة أن يسلموا لأقسام المتعاقد عليها للمشتري (جاهزة للسكن أو الاستعمال) وفقاً لشروط العقد , أما المادة الخامسة فقد نصت على فتح سجل مؤقت لدى الجهة الإدارية يسجل فيها أسماء طالبي الترخيص مع أوصاف العقار ومصور الأقسام مبيناً عليه الرقم الاصطلاحي لكل منها وعقود بيوع الأقسام وكذلك البيوع اللاحقة للبيع الأول. وكل عقد موثق في السجل المؤقت فيه وكالة غير قابلة للعزل موكل بها السجل العقاري ومحافظة دمشق بالافراز و تصحيح الأوصاف والنقل الى السجل العقاري حكماً بتوقيع طرفي العقد أمام المعاون في السجل المؤقت وفق أحكام المادة (23) من القرار التنظيمي رقم (840)لعام .1985 كلمة أخيرة إذا كانت المديرية العامة للمصالح العقارية ترى أن السجل المؤقت تحول الى سجل دائم, وهذا الأمر أدى الى تشجيع المالكين على إشادة المخالفات الأمر الذي أعاق عمليات الافراز وحرمان الخزينة من ضرائب تجارة العقارات ورسوم أخرى, وعدم مرجعية مديرية السجل المؤقت الى جهة لهاخبرة بأعمال السجل العقاري, وإن السجل المؤقت يجب الانتهاء من العمل به عند الانتهاء من إشادة البناء وافراز العقار وجعل السجل العقاري الدائم هو المرجع القانوني المعتمد لمديرية السجل المؤقت, إلا أن مديرية السجل المؤقت بررت كل ذلك وحثت مديرية المصالح العقارية على إعطاء أرقام عقارية للمناطق التنظيمية واقترحت نقل العقارات التي أتم بناؤها وفق القيد المالي دون تعليق ذلك على تصديق المشروع الإفرازي من محافظة دمشق والاكتفاء بضبط المخالفات المرتكبة من قبل البلدية المختصة. ونؤكد أخيراً على وجوب التنسيق الكامل بين السجل العقاري ومديرية السجل المؤقت بما لا يتعارض مع المصلحة العامة وإزالة الضرر عن المواطنين وتعديل القانون رقم 14 لعام 1974 بما يتوافق وعمل الجهتين معاً. |
|
