|
|
تحقيقات - عدم قيام الحكومات المتعاقبة بدورها في تأمين السكن النظامي للمواطنين, خاصة من ذوي الدخل المحدود, حيث لامدن ولا ضواحي سكنية جديدة منذ حوالي ربع قرن. - فساد الجهات الإدارية الفنية والرقابية في البلديات والمحافظات.
ولكنك عندما تسأل مسؤولا حكوميا عن أسباب السكن العشوائي وعمن يتحمل مسؤوليته, يجيبك بأن السكن العشوائي موجود في كل دول العالم, حتى في أوروبا .. ولكن هل هو موجود بنفس النسبة الموجودة عندنا؟! وعندما تسأل مسؤولا آخر عن أسباب الفساد وسبل مكافحته, يجيبك بأن الفساد ظاهرة عالمية، نقول له صحيح ولكن هل هو بنفس النسبة الموجودة لدينا أيضاً؟ المؤلم ان حكوماتنا المتعاقبة تعلن في كل المناسبات ان مكافحة السكن العشوائي هو من أولى أولوياتها, إلا أن السكن العشوائي يتضخم ويستشري بشكل مخيف لدرجة ان حوالي 40% من السوريين باتوا يقطنون في المخالفات السكنية!! و رغم إعلان تلك الحكومات الدائم بأن تأمين المسكن وفق شروط صحية وبأسعار مناسبة هو ايضا من أولى أولوياتها.. الا أن أسعار العقارات في سورية بلغت اضعاف أسعارها في لندن وباريس رغم فرق الدخل الهائل بيننا وبينهم. والسؤال الذي يطرح نفسه: لماذا لا تنفذ حكوماتنا المتعاقبة وعودها بهذا الخصوص.. وما هي أسباب تضخم السكن العشوائي ومن هو المسؤول عن هذه الظاهرة؟؟ في هذا التحقيق سنحاول الإجابة على هذه الاسئلة.. إحصاءات واستنتاجات خاطئة.. والنتائج كارثية! تقوم سورية كل 10 سنوات بإجراء تعداد للسكان والمساكن, لتحديد نسبة النمو السكاني, وبالتالي تحديد عدد المساكن التي يجب تنفيذها.. وقد تبين للحكومة في إحصاء عام 1994 ان عدد المساكن يزيد على عدد الأسر بـ (483) الف مسكن.
و في عام 2004 تبين ان عدد المساكن يزيد على عدد الأسر بـ(513) الف مسكن.. ولم يتم إجراء الإحصاء في عام 2014 بسبب أوضاع الحرب. وبناء على تلك الإحصاءات استنتجت الحكومة ان لا أزمة سكن في سورية طالما ان عدد المساكن أكبر من عدد الأسر, بل هناك أزمة اسكان، و كان هذا الاستنتاج الخاطئ للحكومات المتعاقبة بأنه لا أزمة سكن عندنا خطيرا جدا, فهو الذي جعلها تتخلى عن دورها في إشادة المدن والضواحي السكنية, الأمر الذي أدى إلى تفاقم المخالفات السكنية. والسؤال الذي يطرح نفسه: كيف لتلك الحكومات أن تنسى ان ابناء ريف دمشق (على سبيل المثال) الذين يعملون بدمشق يمتلكون منازل أخرى في قراهم وبلداتهم الأساسية غير تلك التي يمتلكونها في العاصمة.. و ما يصح على أبناء ريف دمشق يصح على أبناء المحافظات الأخرى الذين تركوا بلداتهم وقراهم والتحقوا بوظائفهم في جميع المحافظات, فالغالبية العظمى منهم يمتلكون مسكنين او اكثر. ويبدو أن الحكومات السابقة كانت تصدّر الأزمة بدلا من حلها, ولذلك تضخمت الأزمة حتى بات 40% من السوريين يسكنون في المخالفات. 78% لك أيها القطاع الخاص !! اعتمدت الحكومات السابقة في خططها الخمسية في مجال الإسكان على القطاع الخاص بشكل كبير جدا, فكانت حصته التي ألقتها على عاتقه هي بنسبة 78% من الخطة الإسكانية (والغريب انه لا يوجد اي عقد بينه وبين الحكومة يلزمه بتنفيذ هذه النسبة). وكانت نسبة وزارة الإسكان هي تنفيذ 12% من الخطة فقط, في حين كانت خطة التعاون السكني 10% !! (هذا الكلام لرئيس فرع التعاون السكني بدمشق الأستاذ صالح عيسى) الذي يؤكد ان ما سبق ذكره كان سببا رئيسيا في ارتفاع اسعار العقارات السكنية بشكل جنوني وغير منطقي، لأن الحكومات جعلت التاجر - الذي يهمه الربح بالدرجة الأولى - متحكما بسوق العقار. رسوم نقابة المهندسين مرتفعة جدا!! ورأى ايضا أن هناك أسبابا اخرى لغلاء المساكن من أهمها: - رسوم نقابة المهندسين المتعلقة بتراخيص البناء, فهي مرتفعة جدا ومبالغ بها كثيرا. - الرسوم التي تفرضها الوحدات الإدارية, وخاصة الرسم الجديد الذي يسمى (رسم التحسين) الذي يصل إلى 15 مليون ليرة للمقسم الواحد!! كل الاسباب السابقة أجبرت ذوي الدخل المحدود على اللجوء إلى العشوائيات بحثا عن مسكن يؤويهم. لننتظر القانون الجديد !! رئيس هيئة الاستثمار والتطوير العقاري الدكتور أحمد الحمصي فضّل ان يتم الحديث عن أسباب العشوائيات والجهات التي تتحمل مسؤوليتها, وسبل معالجتها إلى ما بعد الموافقة على القانون الجديد المنتظر صدوره قريبا, و الذي يعطي الهيئة البيئة التشريعية المناسبة لمعالجة ظاهرة العشوائيات, مبينا أن هناك منطقتي تطوير عقاري سيتم تنفيذهما كتجربة أولى في حلب وحماة كنموذجين لمعالجة السكن العشوائي. ولم ينس الدكتور الحمصي ان يذكرنا بأن العشوائيات ظاهرة عالمية موجودة حتى في أوروبا. بداية العشوائيات الخبير في الاقتصاد والعقار والقانون المحامي الدكتور عمار يوسف أدلى بدلوه فبدأ بالحديث عن ان العشوائيات بدأت في سورية في ستينيات القرن الماضي على شكل تجمعات سكانية لصغار الكسبة والقادمين من الأرياف كأبنية متفرقة على الأراضي الزراعية التي كانت تحيط بالمدن الرئيسية وخاصة مدينة دمشق، وتوسعت المدينة فأصبحت بعض العشوائيات ضمن المدن وقامت الحكومات المتعاقبة بتأمين الخدمات لتلك المناطق من ماء وكهرباء وصرف صحي, ما حول تلك المناطق إلى ما يشبه المدينة الموازية للمدينة الاصلية وأصبح هناك اعتراف شبه رسمي من الحكومات بوجودها فتمددت مع الزمن. دور الفساد الإداري والمالي.. وعن أسباب انتشار العشوائيات قال: هنالك أسباب عديدة, أهمها: - أولا: الحكومات المتعاقبة منذ عقود طويلة وحتى هذا اليوم, لم تعر قطاع الإسكان الاهتمام المطلوب, بل تم التضييق على قطاع الإسكان من عدة اتجاهات, منها: أ - الاستملاكات التي قامت بها على الأراضي الصالحة للبناء فحولتها إلى أوقاف لها فلا هي تركت المواطنين يبنون عليها ولا هي بنت عليها. ب - التأخر, وعلى مدى عقود طويلة عن اصدار المخططات التنظيمية للمناطق والمدن, الأمر الذي اضطر المواطنين إلى البناء غير النظامي. ج - الفشل الذريع لوزارة الإسكان ممثلة بذراعها التنفيذية المؤسسة العامة للإسكان, لجهة تعاملها مع المواطن, و كأنها تاجر هدفه الأول هو الربح, ويمكن ملاحظة هذا الأمر من خلال الارتفاع غير المفهوم للمساكن الشبابية التي وزعت في أعوام الأزمة, حيث ارتفع سعرها بما يعادل ثلاثة عشر ضعفاً, مع ان هذه المساكن كانت مشيدة قبل الحرب وتأخر توزيعها بخطأ من المؤسسة وتقصير وليس للمواطن المكتتب أي ذنب في التأخير. - ثانيا: الفشل الذي تعانيه الجمعيات السكنية بشكل عام, سواء لجهة فساد مجالس الإدارات لتلك الجمعيات أو لجهة انتظار تلك الجمعيات لتأمين الأراضي من قبل الحكومة والتي لم تعر تلك الجمعيات أذنا صاغية. ثالثا: الفساد غير الطبيعي الموجود في البلديات والمكاتب الفنية في الجهات الإدارية, حيث يقومون بغض الطرف عن أي مخالفة مقابل مبالغ معينة, والامثلة على ذلك تشاهد رؤى العين. رابعا: اتجاه المواطنين إلى السكن العشوائي لرخص أسعاره مقابل أسعار السكن النظامي حيث ان سعر الأرض ساقط من حسابات التجار كونها إما أرضا زراعية رخيصة أو أملاكا للدولة تم الاستيلاء عليها من قبل بعض المتنفذين. من المسؤول؟ أ - المسؤولية الأكبر تقع على عاتق الحكومات السابقة بسبب عدم إيجاد البديل المناسب للمواطن بداية, وكذلك كانت مناطق السكن العشوائي أمراً مريحاً للحكومات باعتبارها أزاحت عنها مسؤولية إسكان المواطن, لتضع الأمر في يد مافيا العقارات وتجار المخالفات مع استفادة بعض العناصر الفاسدة في الحكومة من هذا الأمر. - تجار البناء والمخالفات يتحملون المسؤولية ايضا، وهم أشبه ما يكونون بمافيا تمتد افقياً وشاقولياً وضمن مفاصل البلديات والمكاتب الفنية والمكاتب التنفيذية في المحافظات. مقترحات و حلول لابد من العودة إلى أسباب المشكلة لإيجاد الحلول المناسبة, ويجب أن تكون هذه الحلول متوافقة مع الواقع الحالي, ولابد مما يلي: أولاً: ايجاد بيئة تشريعية قانونية تجارية تحكم الإدارة وتحكم مجموعة الشركات المتخصصة في موضوع معالجة السكن العشوائي. ثانياً: الاعتماد على الشركات المشهود لها بالسرعة في الانجاز والدقة في الإكساء والاكمالات ويمكن أن لاتتحمل الدولة أي تكاليف في موضوع معالجة السكن العشوائي من خلال الوصول إلى اتفاقيات بين الشركات وبين الحكومة تقوم الحكومة بموجبها باستملاك أراضي المناطق العشوائية وتقوم الشركة أو المتعهد الخاص بإنشاء مساكن على جزء من هذه الأراضي بطريقة البناء الشاقولي والممتد ويتم نقل سكان العشوائية إلى هذه الأبنية بشكل تدريجي وعلى أن يعتبر ثمن المسكن العشوائي مساوياً لما نسبته 80%من قيمة السكن الجديد مقابل أن تقوم الدولة بإعطاء الشركات نسبة من فائض الأراضي العائدة للمنطقة العشوائية وترك الأريحية المطلقة للشركات والدولة في إنجاز هذه الاتفاقيات. هيئة خاصة لمعالجة العشوائيات لابد من إيجاد هيئة خاصة تتمتع بالاستقلالية والسرعة في التصرف تملك كادراً من المتخصصين من أصحاب القرار في معالجة موضوع السكن العشوائي وأن تكون تلك الجهة تابعة لرئاسة الجمهورية لما تتطلبه هذه الهيئة من سرعة في المعاملات ومعالجة المشاكل التي تعترض طريقها وأن تملك زمام المبادرة في حل المشكلة فمن غير المقبول أن ندرس قانوناً لمدة سنتين ونصدره في سنة ثالثة ونصدر التعليمات التنفيذية في سنتين أخريين, ففي هذه المدة نكون قد ساهمنا بإنشاء عشرات العشوائيات الجديدة. اعتماد البناء الشاقولي للمساكن البديلة اخيرا يرى الدكتور عمار يوسف انه يمكن اعتماد البناء الشاقولي والممتد على مساحات كبيرة أي أبراج يمكن أن يصل عدد الشقق فيها إلى 300 شقة سكنية والتجارب في دول العالم بإنشاء مثل هذه الأبراج كثيرة ومنها تجربة المعماري الشهير لوكور بوازيه في إشادة المساكن الشاقولية. وجهة نظر هيئة التخطيط الاقليمي حددت دراسة لهيئة التخطيط الاقليمي أهم أسباب انتشار مناطق السكن العشوائي في سورية بما يلي: - الفجوة التنظيمية المرتبطة بعدم وجود (مقاسم مزودة بالخدمات) معدة للبناء ضمن المخططات المصدقة. - عدم وجود التشريع الملزم لتقسيم الأرض من قبل المالكين - غياب آلية متسقة للسكن الاجتماعي يناسب محدودي الدخل. - غياب آلية الإيجار الاجتماعي، فهناك 12٪ من الفقراء في المناطق العمرانية مستأجرون لمنازلهم، نظراً لاستحالة حصولهم على عقار يؤويهم حتى في سوق العقارات المخالفة. - تباطؤ تنفيذ التنظيم ووجود فرق كبير بالمساحات المنفذة في مناطق الحضر مع المساحات المرخصة. - غياب التخطيط الإقليمي الشامل. - نقص فرص العمل بالأرياف. - التباطؤ بتطبيق القانون /14/ الخاص بإعمار العرصات وترك المقاسم المعدة للبناء بطابق واحد أو بدون بناء كنوع من الاستثمار طويل الأمد (عدا دمشق وحلب) (وقد تم إقرار تعديل وتطوير هذا القانون مؤخراً) - اقتصار وجود الجامعات لفترة طويلة في السابق على المدن الكبرى (دمشق وحلب واللاذقية وحمص). لذلك لجأت إلى السكن العشوائي! الهدف من سرد قصة السيد (ع.ع) القاطن بمخالفات المزة 86 هو الوقوف على ظروف بدايات معاناة الوافدين إلى العاصمة بسبب الوظيفة, والخيارات المتاحة لهم.. يقول (ع.ع): ان الظروف التي عشتها والخيارات التي واجهتها أثناء قدومي إلى دمشق للالتحاق بالوظيفة يمكن اسقاطها على 90% من الشباب الذين التحقوا بوظائفهم في محافظة ليست مسقط رأسهم.. فقد التحقت بعملي في دمشق عام 1995 وكان راتبي حوالي 3000 ليرة.. استأجرت غرفة في الحجر الأسود ب 1500 ليرة.. وعندما كنت أفكر في إمكانية الزواج وامتلاك منزل كنت أصاب بالصداع. بعد عامين تبعني أخي للالتحاق بوظيفته, وسكن معي. وفي عام 1999 زارني احد الاصدقاء وقال لي ان فلاناً (من جيراننا) أحيل إلى التقاعد و سيسافر إلى محافظته، وسيبيع غرفته في المزة 86 ويطلب ثمناً لها 85 الف ليرة. قلت له هيا إليه, ذهبنا بالفعل, وخلال نصف ساعة اتفقنا ووقعنا عقدا ودفعت له عربونا 5000 ليرة ثم أجريت معاملة قرض من مصرف التسليف, وحصلت على قرض (كان وقتها يمنح 45 الف ليرة).. واستدنت باقي ثمن الغرفة وكان معها مساحة حوالي 80 متراً أرضاً، وحين وضعت بها حصيرة واسفنجة شعرت بانسانيتي, وفي تلك اللحظات لم أكن احسد اي ملك في العالم. و بعد بضعة اعوام بنيت إلى جانب الغرفة غرفتين أخريين، ثم بنى اخي فيما بعد غرفتين فوق بيتي, ولولا ذلك لتركنا وظائفنا. قوانين وقرارات لرفع العتب سنورد هنا عددا من القوانين و القرارات التي أصدرتها الجهات المعنية بالسكن والتي لم تقم بتنفيذ اي منها.. ما يدل على أننا كنا (نسمع جعجعة ولا نرى طحنا). ليس ذلك فقط, بل ان مناطق السكن العشوائي تزايدت بنسبة 220 % بين الأعوام 1994 و 2010. و من تلك القوانين والقرارات: - في عام 1980 صدر قرار مجلس محافظة دمشق بتكليف مديرية الشؤون الفنية بدراسة بعض مناطق المخالفات، وذلك بوضع مخطط تفصيلي لإعادة بنائها. (لماذا لم تتم إعادة بنائها؟؟) - عام 2000 صدر القانون 26 الذي يرى المعنيون أنه أوجد توازناً بخصوص معالجة المخالفات وسمح للوحدات الإدارية بتطبيق القانون 9 لعام 1974 الذي ينص على تنظيم وعمران المدن، والذي وصف بأنه أعدل القوانين. ولكن لم تتم الاستفادة منه - عام 2003 صدر القانون (1) الذي تشدد في قمع مخالفات البناء، ولكن لم يترافق بحلول جذرية, سواء من حيث تأمين مساكن بأسعار تتناسب مع واقع حال ساكني مناطق السكن العشوائي، أو طرح حلول لهذه المناطق، فاستمر التوسع في السكن العشوائي مع زيادة ثروات وأعداد الراشين والمرتشين لبناء المساكن. - عام 2008 صدر المرسوم 59 وتضمن أنه تجوز معالجة أوضاع مناطق السكن العشوائي القائمة قبل تاريخ نفاذ القانون رقم 1 لعام 2003 داخل أو خارج المخططات التنظيمية. (لكن على أرض الواقع لا علاج ولا حلول). - عام 2008 صدر القانون 33 الذي ينص على «تثبيت العقارات المبنية وأجزاء العقارات غير المبنية في التجمعات السكنية المعينة في منطقة عقارية محددة». وبناء على هذا القانون، تشكلت لجان لدراسة واقع مناطق السكن العشوائي، وبعد الانتهاء تصبح هذه المناطق جاهزة للاستثمار. (ولكن.. أين نتائج عمل تلك اللجان؟!) - عام 2008 أيضا صدر القانون 15 الخاص بالاستثمار والتطوير العقاري بالتعاون مع القطاع الخاص. (النتائج على أرض الواقع.. لا شيء) - عام 2008 قدّر المكتب المركزي للإحصاء عدد المنازل الخالية في سورية بحوالي 500,000 مسكن. (فشلت كل القوانين بحل هذه المشكلة) - 14/8/2009 أكّدت دراسة رسمية لوزارة الإسكان وجود 42 منطقة مخالفات في دمشق وريفها، موزعة على مساحة تقارب 15 ألف هكتار. وتم تقدير عدد سكان دمشق وريفها الذين يشغلون مناطق السكن العشوائي المخالف بحوالي 40%من السكان البالغ عددهم نحو 5 ملايين نسمة. (لم يبق الوضع على ما هو عليه بل ازداد سوءا والحكومة تتفرج). - 18 / 5 / 2011مددت وزارة الإدارة المحلية السورية مهلة تسوية المخالفات السكنية القائمة التي تنتهي في 17 الشهر القادم بهدف تشجيع المواطنين على تسوية مخالفاتهم القابلة للتسوية وفق أحكام المرسوم رقم 59 الصادر في 24 أيلول 2008 والمنجزة قبل تاريخ صدوره. (القانون - من حيث النتائج - رفع عتب). - (3/4/2014) وزارة الإسكان والتنمية العمرانية وضعت مناطق السكن العشوائي في سلم أولوياتها عبر إحداث 157 منطقة تطوير عقاري وتكليف هيئة التطوير والاستثمار العقاري بإعداد دراسات ومخططات لهذه المناطق. (حتى الآن لم تنفذ شيئا) - 3 /4/2014 محافظة ريف دمشق تؤكد وجود 74 منطقة سكن عشوائي تم اقتراح 30 منها كمنطقة تطوير عقاري ويدرس حاليا إخضاع ثلاث مناطق للمرسوم 66 في يلدا وحرستا وداريا مع مراعاة عدم التعارض مع المخطط الإقليمي لمحافظة دمشق, ويجب تخصيص ريف دمشق بمساحات واسعة من الأراضي لإقامة ضواح ومساكن شعبية. (حتى الان..خبر على ورق) - 18 /7/2018 قامت محافظة دمشق برفع رسوم تسوية مخالفات البناء, و تم طي القرار رقم 1276/م.ت تاريخ 2012 الذي كان ينظم عمليات تحديد رسوم تسوية مخالفات البناء بصدور القرار رقم 524/م. ت تاريخ 25/6/2018. نظراً لأن الرسوم السابقة لم تكن رادعة لمرتكبي مخالفات البناء. (لم يتم الردع بسبب زيادة الرسوم). |
|
